دکتر غلامرضا طیرانیان - وکیل پایه یک دادگستری

مقالات حقوقی و اجتماعی

انتقال سرقفلی2

انتقال سرقفلی (2)
      در رابطه بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب1356، ترازوئی برقرار می شود که در یک کفّه آن حق کسب یا پیشه یا تجارت به نفع مستأجر محل کسب و در کفّه دیگر وجهی گذارده می شود معادل بهای حق کسب یا پیشه یا تجارت که عرف آن را تحت عنوان سرقفلی نام گذاری کرده و پذیرفته است. حال که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 نیز لفظ «سرقفلی» را در ازای امتیازاتی متداول تعریف کرده که مالک به مستأجر محل کسب در موارد و شرایط خاصی واگذار می کند، حقوقدانان نیز می توانند و باید آنچه را که مستأجر در برابر حق کسب یا پیشه یا تجارت، موضوع قانون مصوب سال1356 به موجر پرداخت می کند، بدون تردید و تزلزل « سرقفلی» بنامند و بپذیرند تا این لفظ مصطلح عرفی در روابط موجر و مستأجر، محل های کسب بطور مطلق به رسمیت شناخته شود، هر چند نامی از آن در قانون مصوب سال1356 برده نشده است. خصوصاً که در بسیاری از اسناد رسمی و عادی عملاً بین موجرین و مستأجرین محل های کسب لفظ سرقفلی بکار برده شده و لفظی متداول و مرسوم می باشد.
       طبق مقررات قانون مدنی مربوط به عقد اجاره، مستأجر در طول مدت اجاره مالک منافع عین مستأجره است و مانند هر مالکی حق دارد منافع متعلق به خود را به غیر منتقل کند و نیازی به کسب رضایت از مالک مورد اجاره ندارد، مگر اینکه در عقد اجاره به عنوان شرط ضمن العقد صریحاً از انتقال مورد اجاره به غیر منع شده باشد، ولی در عقود اجاره محل های کسب مشمول قانون مصوب1356، به این علت که طبق امر قانون، مستأجر حق دارد بعد از انقضای مدت اجاره همچنان به تصرف و کسب خود در مورد اجاره ادامه دهد، مستأجر تنها در صورتی می تواند مورد اجاره را به غیر انتقال دهد که قبلاً موافقت کتبی مالک عین مستأجره را جلب نماید و یا در ابتدای امر، ضمن عقد اجاره، صریحاً به مستأجر اذن انتقال مورد اجاره توسط مالک تفویض گردد که در اینصورت:
       اولاً، این اذن با توجه به لزوم عقد اجاره قابل عدول و انصراف نیست.
      ثانیاً، در صورتی که در سند عادی یا رسمی اجاره، حق انتقال عین مستأجره، بدون محدودیت زمانی و بطور مطلق به مستأجر تفویض شده باشد، در واقع وجهی که موجر بابت انعقاد این عقد از مستأجر دریافت نموده، شامل بهای حق کسب یا پیشه یا تجارت و نیز شامل بهای امتیازاتی است که به مستأجر واگذار و به او حق انتقال مورد اجاره به غیر بطور مطلق داده شده است و مستأجر به موجب این شرط حق دارد بدون رضایت بعدی مالک و بدون پرداخت وجهی، مورد اجاره را به غیر منتقل کند و انتقال گیرنده، یعنی مستأجر بعدی نیز از این حق برخوردار بوده و می تواند مورد اجاره را با لحاظ همان شغل به غیر واگذار نمایند.
     دفاتر اسناد رسمی نیز با ملاحظه شرط مزبور در سند رسمی اجاره، تا زمانی که اجاره نامه به قوت خود باقی است، موظفند سند انتقال مورد اجاره را بدون نیاز به موافقت مالک به غیر منتقل نمایند. بدیهی است در صورت امتناع از این تکلیف، سردفتر متخلف محسوب می شود. چنانچه واگذاری مورد اجاره به غیر در چنین شرایطی با سند عادی انجام شده، مستأجر انتقال گیرنده حق دارد با اقامه دعوی، الزام مالک عین مستأجره را به تنظیم سند رسمی اجاره بنام خود درخواست نماید، زیرا طرفین عقد ملزم به تبعیت و اجرای شرط ضمن العقد می باشند و اثر این شرط همچنان باقی است و تردید موجر، یقین ناشی از عقد اجاره و شرط ضمن آن را نقض نمی کند «استصحاب»

 

+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ٧:۳۳ ‎ق.ظ ; ۱۳٩٠/۸/٥
comment نظرات ()