دکتر غلامرضا طیرانیان - وکیل پایه یک دادگستری

مقالات حقوقی و اجتماعی

انتقال سرقفلی (1)

انتقال سرقفلی (1)
      امروز اکثر مردم کشور ما کلمه «سرقفلی» را کم و بیش می شناسند. گاهی ارزش اقتصادی «سرقفلی» بیش از بهای ملک است. در شهرهای بزرگ، نقاطی وجود دارد مانند بازارهای پررونق که مالکیت، ارزش و معنی و مفهوم خود را از دست داده، هرچند هنوز ملک مورد اجاره در دفتر املاک به نام شخصی غیر از مستأجر ثبت شده و دولت طبق ماده 22 قانون ثبت فقط موجر را مالک می شناسد، ولی این صاحب «سرقفلی» است که در نگاه عموم مالک محل کسب خود تلقی می شود. در این نقاط تنها ثمره مالکیت اجاره بهای اندکی است که مالک از مستأجر خود دریافت می کند. در دید عرف، مالک واقعی کسی است که بیشترین منافع ملک عاید او می شود.
      مبنای نظری حقی که در کشورهای غربی معادل کلمه «سرقفلی» است، دقیقاً با مبنای نظری آن در کشور ایران متفاوت میباشد، در کشورهای غربی «سرقفلی» تابعی از گرایش مشتریان به محل کسب است، ناشی ار تلاش کاسب یا بازرگان و مدیریت او برای جذب مشتری. در ایران ارزش «سرقفلی» از خصوصیات و موقعیت ملک می باشد و اندکی هم از قدمت کسب در محل کسب تبعیت می کند. در نتیجه تغییر و نحوه مدیریت در محل کسب یا جذب مشتری اصولاً تأثیری ندارد یا اگر داشته باشد در افزایش یا کاهش بهای «سرقفلی» اثری نخواهد داشت.
      از جمله امتیازاتی که عملاً برای مالکین محل های کسب پذیرفته شده وجهی است که مالکین عرفاً در ازای موافقت خود با انتقال محل کسب از مستأجر دریافت می کنند که نوعاً معادل ده الی پانزده درصد قیمت روز «سرقفلی» است و چون قانونی در این مورد وجود ندارد، چه بسا مبلغ دریافتی موجر کمتر از ده یا بیش از پانزده درصد و تابع تراضی طرفین باشد.
      تا این مرحله به حق مستأجرین محل های کسب که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشند، از نگاه عرفی و الفاظ مصطلح بین مردم غیر حقوقدان توجه داشتیم که با مسامحه آن را «سرقفلی» می نامند، در حالیکه اصطلاح سرقفلی در این قانون پیش بینی نشده است. حق ادامه کسب برای مستأجر در ملک استیجاری پس از انقضای مدت عقد اجاره که در قانون فوق به صورت آمرانه پیش بینی شده و تراضی طرفین خلاف آن باطل و بلااثر است «ماده 30 » حق کسب یا پیشه یا تجارت نامیده شده است که مفهوماً با عنوان «سرقفلی» متفاوت است، اگرچه در بسیاری از روابط موجران و مستاجران این دو مفهوم آن چنان با یکدیگر آمیخته و مختلط می شوند که تفکیک آن از یکدیگر حتی از نظر ارزش اقتصادی مقدور نیست، به عبارت دیگر معلوم و مشخص نیست چه میزان از مبلغ دریافتی موجر یا مستأجر اول از مستأجر دوم بابت سرقفلی و چه مبلغی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
      اگر بخواهیم از سرقفلی به عنوان حقی متفاوت با حق کسب یا پیشه یا تجارت تعریفی ارائه دهیم، باید گفت سرقفلی عبارت است از وجوهی که مالکین در ازای تحمل محدودیت مالکیت خود در عقود اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دریافت می کنند و چون عقد اجاره طبق این قانون منعقد شده، بلافاصله حق کسب یا پیشه یا تجارت به نفع مستأجر و به زیان مالک بر قرار می شود. محدودیت های مالک در این نوع عقود منحصر به برقراری حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست. محدودیت های دیگری نیز وجود دارد که در این مقال موضوع قابل بحث نیست.

+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ٧:٢۸ ‎ق.ظ ; ۱۳٩٠/۸/٥
comment نظرات ()