دکتر غلامرضا طیرانیان - وکیل پایه یک دادگستری

مقالات حقوقی و اجتماعی

معرفی کتاب(مبانی حقوقی دادخواست)

همانطور که اطلاع دارید،دو جلد کتاب تحت عنوان گزیده ای از لوایح دکتر طیرانیان«حقوقی و کیفری»منتشر شده است و مورد استقبال همکاران«وکلای محترم دادگستری»قرار گرفت در پی درخواست و استقبال همکاران عزیز کتابی تحت عنوان  مبانی حقوقی دادخواست در دست تهیه می باشد که اواخر سال جاری منتشر خواهد شد،امید است کتب مذکور مورد استفاده وکلاء وسایر علاقمندان قرار گیرد.

می توانید جهت تهیه دو مجلد مذکور به کانون نشر علوم در تهران مراجعه فرمائید.

تلفن:۶۶۴٩۴٩١١

 جهت اطلاع از نحوه بررسی مبانی حقوقی یک دادخواست،نمونه ای از آن ارائه می گردد.

مدیریت وبلاگ

خواهان:آقای مسعود

خوانده:آقای رسول

خواسته و بهای آن:مطالبه وجه بابت حق کسب و پیشه و تجارت خواهان مقوم به ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری که فعلاً تعیین بهای خواسته مقدور نمی باشد و با احتساب خسارت دادرسی از جمله هزینه دادرسی و کارشناسی و حق الوکاله وکیل

دلائل و منضمات دادخواست:1- اجاره نامه رسمی شماره.....مورخ.....2- قبوض رسید پرداخت اجاره بها3- قبض پرداخت سرقفلی به مبلغ.....ریال به مالک در زمان تنظیم اجاره نامه4- مطالبه پرونده ملک خواهان به پلاک ثبتی شماره......از شهرداری و ملاحظه پروانه ساختمانی آن5- صورتجلسه تأمین دلیل مورخ.....6- معاینه و تحقیق محلی 7- تعین کارشناس رسمی به منظور تعین بهای خواسته8- وکالت نامه از جانب خواهان

ریاست محترم دادگستری

    احتراماً در بیان دعوی خواهان مستنداً به دلائل و مدارک پیوست به استحضار می رساند:موکل در سال 1360 ساختمان ملکی خوانده را که به صورت مسافرخانه مورد استفاده بوده،طبق اجاره نامه رسمی شماره.....مورخ.....با پرداخت مبلغ....ریال به عنوان سرقفلی به شرح برگ رسید جداگانه اجاره می نماید و تا اوائل سال1380 بطور مستمر از مورد اجاره به عنوان مسافرخانه«مهمان پذیر»استفاده می کرده است.ساختمان مسافرخانه به علت قدمت و خشت و گلی بودن ستون های آن به تدریج رو به خرابی گذاشته و قابلیت انتفاع خود را بطور کامل از دست می دهد.موکل ناگزیر ضمن پرداخت مال الاجاره طبق اجاره نامه عملاً مسافرخانه را تعطیل و در سال 1381 برای دیدار خانواده به خارج از کشور عزیمت و به علت نیاز به معالجات قلبی به مدت دو سال در خارج از کشور اقامت می نماید و همچنان اجاره بهای مقرر را از طریق یکی از خویشاوندان خود به موجر پرداخت و رسید اخذ می نماید.در بازگشت به کشور و مراجعه به ملک مورد اجاره خود مشاهده می کند که مالک با اخذ پروانه ساخت از شهرداری،مجتمعی مسکونی در طبقات متعدد احداث و برخی از آپارتمان ها نیز به اشخاص مختلف فروخته شده و خریداران نیز در آپارتمان های مزبور ساکن می باشند.صورتمجلس تأمین دلیل حاکی از صحت اظهارات موکل می باشد.از آنجا که رابطه استیجاری موکل و خوانده تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می باشد و از شمول ماده496 قانون مدنی خارج است،موجربه جهات زیر مکلف است حق کسب و پیشه و تجارت موکل را که قابل اعاده نیست به بهای عادله رو ز طبق نظر کارشناس پرداخت نماید،  1- مالک به منظور تجدید بنا ملک خود را که در اجاره موکل بوده باید از طریق قانونی و تقدیم دادخواست و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت طبق نظر کارشناس به موکل پرداخت می نمود سپس ملک را در اختیار می گرفت2- اقدام خوانده به منزله اتلاف حق موکل است و مسئول پرداخت خسارت آن به نرخ عادله روز می باشد زیرا حق موکل از مصادیق اموال مثلی نمی باشد و تلف کننده باید قیمت آن را به صاحب حق بپردازد،بنا بمراتب معروضه مزبور ارجاع پرونده به یکی از شعب دادگاه های حقوقی رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس و صدور حکم محکومیت خوانده وفق خواسته مورد استدعاست،ضمناً پس از ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت موکل توسط کارشناس و معین شدن آن صدور قرار تأمین خواسته معادل نظر کارشناسی تقاضا می شود و از آنجا که حقوق موکل مستند به سند رسمی اجاره می باشد درخواست می نامید موکل را از پرداخت خسارت احتمالی معاف فرمایند.

 


مبانی حقوقی دادخواست

«تقویم خواسته»

    چنانچه خواسته خواهان مطالبه وجه نقد باشد بهای خواسته،مبلغ مورد مطالبه است،در مواردی که هنگام تقدیم دادخواست تعیین بهای خواسته مقدور نبوده و مستلزم کارشناسی است،خواهان می تواند به استناد بند14ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و .....مصوب سال 1383[1]مبلغی به عنوان هزینه دادرسی پرداخت نماید و دادگاه وظیفه دارد قبل از صدور رأی بهای خواسته را تعیین کند.

    مقررات این بند دارای ابهامی است که نوعاً سبب اختلاف بین خواهان و دادگاه  می شود:برخی از دادگاه ها در صورتی تعیین بهای خواسته را غیرمقدور می دانند که خواهان نتواند حداقل بهای خواسته را تعیین کند و نوعاً به خواهان تکلیف می کنند حداقل هزینه دادرسی را پرداخت کند والا دفتر دادگاه دادخواست را از حیث هزینه دادرسی ناقص تشخیص و قرار رد آن را صادر می کند.بعضی از دادگاه ها عدم امکان نقص خواسته را مطلق تلقی و تعیین بهای خواسته را در صورتی مقدور می دانند که خواهان هنگام تقدیم دادخواست بتواند تمام بهای خواسته را بطور منجز مشخص کند و برای تعیین بهای خواسته بطور علی الحساب جایگاه قانونی قائل نیستند،کمااینکه در این قبیل موارد از خواهان پذیرفته نیست که بطور علی الحساب صدور قرار تأمین خواسته را به نفع خود درخواست ننماید،زیرا طبق ماده113 قانون آئین دادرسی مدنی معلوم بودن میزان خواسته شرط ضروری برای صدور قرار تأمین خواسته است و تا زمانی که این حق برای خواهان،به علت نامعین بودن میزان خواسته به وجود نیامده،تکلیف به خواهان برای تعیین بهای خواسته نیز توجیه قانونی ندارد.

در این دادخواست خواهان به منظور تأمین خواسته خود تقاضای تعیین کارشناس نموده تا پس از از ارزیابی خواسته توسط کارشناس منتخب،دادگاه بتواند صدور قرار تأمین خواسته را از دادگاه تقاضا نماید،تقاضائی که قبل از آن قابل پذیرفتن نیست.با توجه به نص صریح بند 14 ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و .....مصوب سال 1383....دادگاه نمی تواند قبل از صدور حکم با وجود تعیین بهای خواسته توسط کارشناس هزینه دادرسی را از خواهان مطالبه و صدور حکم را موکول به پرداخت هزینه دادرسی نماید.در نتیجه با توجه به این امر سؤالات متعددی مطرح می گردد و با توجه به اینکه با صدور حکم مشخص می شود که کدامیک از طرفین،محکوم له و کدامیک محکوم علیه است،سؤالات مزبور عبارتست از:

  • 1. آیا هزینه دادرسی باید از خواهان مطالبه شود،اعم از اینکه حکم به نفع او صادر شده یا دعوی خواهان در ماهیت مردود یا مواجه با رائی شود که قانوناً قرار تلقی می شود،یا در صورت صدور حکم محکومیت خوانده،پرداخت هزینه دادرسی برعهده خوانده دعوی است که طبق خواسته خواهان محکومیت او به پرداخت هزینه دادرسی تقاضا شده است،خصوصاً که حکم دادگاه بدوی تا حصول نتیجه تجدیدنظرخواهی قطعیت نمی یابد؟
  • 2. با صدور حکم پس از تکلیف دادگاه به خواهان به پرداخت هزینه دادرسی،در صورت امتناع خواهان،آیا مدیر دفتر می تواند قرار رد دادخواست او را صادر نماید و با توجه به فراغ دادگاه از رسیدگی دادگاه تنها می تواند از طریق عملیات اجرائی نسبت به وصول هزینه دادرسی از خواهان اقدام کند؟
  • 3. با توجه به اینکه طبق بند 14 ماده 3قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و .....مصوب سال 1383بعد از صدور حکم،دادگاه مکلف به دریافت هزینه دادرسی می باشد،لازمه این تکلیف قطعی شدن حکم است و یا تکلیف اصحاب دعوی به پرداخت هزینه دادرسی مربوط به مرحله بدوی است و برای وصول هزینه دادرسی از طریق اجرای احکام«در صورت امتناع خواهان»نیازی به قطعیت حکم نمی باشد؟
  • 4. آیا تعیین بهای خواسته توسط دادگاه و کارشناسی در مورد پرداخت هزینه دادرسی در مرحله تجدیدنظر نیز لازم الاتباع است یا همچنان باید بهای خواسته را غیر معین تلقی کرد؟
  • 5. با توجه به تعریف ماده229 قانون آئین دادرسی مدنی از رأی،چنانچه حکم دادگاه مبنی بر یکی از قرارهای قانونی باشد و با توجه به تصریح بند 14 ماده3قانون مزبور که هزینه دادرسی پس از صدور حکم وصول خواهد شد،آیا خواهان مکلف به پرداخت هزینه دادرسی می باشد؟

    بدیهی است در صورت اصلاح نگرش قوه قضائیه نسبت به هزینه دادرسی و اعتقاد به اینکه اجرای عدالت از وظایف اصلی حاکمیت است که توسط قوه قضائیه اعمال می گردد و هزینه انجام این وظیفه از طریق منافع و ثروت عمومی و وصول مالیات ها تأمین می شود و در موارد تردید در لزوم اخذ هزینه دادرسی و یا تردید در اقل و اکثر آن باید اصل را بر عدم تعلق هزینه دادرسی در امر دادخواهی و یا بنا را باید بر حداقل گذارد که مورد یقین است،بسیاری از مشکلات مربوط به هزینه دادرسی حل و از احتجاج بین اصحاب دعوی و دادگاه کاسته خواهد شد،کمااینکه در صورت تردید در مالی یا غیرمالی بودن دعوی باید دعوی را غیرمالی تلقی نمود که هزینه دادرسی کمتری به آن تعلق می گیرد.

    قطع نظر از نکات فوق برخی از دادگاه ها عقیده دارند،چنانچه خواهان با وجود عدم تعیین بهای خواسته متقاضی صدور قرار تأمین خواسته است،پس از تعیین بهای خواسته توسط کارشناس،صدور قرار تأمین خواسته مستلزم پرداخت هزینه دادرسی قبل از صدور حکم در ماهیت دعوی است و این تکلیف خارج از مصادیق بند 14 ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و .....می باشد.

«حق کسب یا پیشه یا تجارت»

    هر چند در لسان عمومی که به اوصاف دقیق مفاهیم حقوقی نظر ندارند،عامه مردم دو عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت»و«سرقفلی»را امر واحدی تلقی می نمایند،ولی با توجه به مبانی حصول حق کسب یا پیشه یا تجارت،اعم از اینکه از طرف مستأجر وجهی برای جلب رضایت مالک به پذیرفتن عقد اجاره به او پرداخت شده یا نشده باشد،سرقفلی دارای مفهومی غیر حق کسب یا پیشه یا تجارت است و نیز در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 عنوانی به نام«سرقفلی»پیش بینی نشده است.در عرف جاری در اجاره محل کسب«سرقفلی»وجهی است که به مالک پرداخت می شود تا به آثار قانون حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356تن در دهد،زیرا موجر پس از انعقاد اجاره طبق قانون مزبور باید محدودیت هائی را تحمل کند که مغایر با حقوق مالکانه او و مغایر با مقررات عقد اجاره مذکور در قانون مدنی است.از جمله قانون مصوب 1356 اجازه می دهد که علیرغم خواسته موجر،مستأجر به تصرف خود در محل کسب پس از انقضای مدت اجاره ادامه دهد و یا در مورد افزایش اجاره بها،تنها به تعدیل آن متعهد است پس انقضای سه سال از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره«ماده4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356[2]»و نیز تکلیف مستأجر به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا تمام آن در مواردی که در قانون مزبور پیش بینی شده است و نوعاً میزان سرقفلی پرداختی به مالک در کاهش اجاره بها با توجه به املاک مشابهی که به مالک سرقفلی پرداخت نمی شود،مؤثر می باشد،بعبارت دیگر مستأجر با پرداخت سرقفلی به مالک از امتیازاتی برخوردار می شود و در نتیجه سرقفلی و  امتیازات مذکور عوض و معوض یکدیگرند و در مواردی که مالک حق دارد با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صدور حکم تخلیه مستأجر را تقاضا کند،تکلیفی به باز پرداخت مبلغی را ندارد که به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده است،زیرا بازگشت امتیازاتی که به مستأجر تعلق گرفته به مالک قانوناً ممکن نیست.

    در دادخواست تقدیمی تنها از آن جهت به پرداخت مبلغ......ریال به عنوان سرقفلی به مالک به شرح برگ رسید اشاره شده  است که دادگاه از نظر قناعت وجدانی آگاه باشد که مستأجر برای جلب رضایت مالک مسافرخانه به انعقاد عقد اجاره،مبلغ مزبور را به مالک پرداخت نموده و حتی استرداد آن جزء خواسته دعوی منظور نگردیده است و این نکته نیز توسط وکیل به خواهان تفهیم شده که حق استرداد مبلغ مذکور را تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد و با پذیرفتن این نکته از جانب موکل دادخواست به خواسته های مندرج در آن دادخواست تقدیم و دعوی اقامه شده است.

 «تلف عین مستأجره»

 طبق مواد483و496 قانون مدنی،اعم از اینکه خراب شدن عین مستأجره به علت قدمت ساختمان آن،مشمول ماده483 قانون مدنی[3] باشد یا ماده496 قانون مدنی[4] و قطع نظر از نسبت این دو ماده با یکدیگر که بعضی آن را از نوع عموم و خصوص مطلق دانسته اند،در رابطه بین خواهان و مالک مسافرخانه اشاره به این نکته ضرورت دارد که در عقود اجاره ی تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356محلی برای اعمال هیچیک از دو ماده فوق وجود ندارد.

    مالک با عدم قابلیت استفاده از منافع مسافرخانه به علت تلف و مسلوب المنفعه شدن آن دادخواستی علیه مستأجر«خواهان دادخواست»مبنی بر اعلام بطلان عقد اجاره و به تبع آن تخلیه عین مستأجره تقدیم نموده بود که مدافعات وکیل مستأجر مبنی بر عدم تسری ماده496 قانون مدنی نسبت به رابطه بین موجر و مستأجر بلحاظ استقلال و وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت و بقاء آن حتی پس از خرابی عین مستأجره دعوی مالک مردود اعلام شد،از جمله مدافعات مستأجر اشاره به اصل استصحاب بود،با این توضیح که بطور یقین با انعقاد عقد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر محقق می شود و چنانچه با توجه به خرابی و مسلوب المنفعه شدن مورد اجاره و اطلاق ماده 496 قانون مدنی تردید در بقاء حق مستأجر بوجود آید باید حق مزبور را همچنان باقی دادنست و حتی در قانون روابط موجر و مستأجر خرابی عین مستأجره از موارد تخلیه برای موجر نخواهد بود و مگر آنکه موجر با مراجعه به شهرداری و اقدام برای اخذ پروانه نوسازی ملک با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت،طبق نظر کارشناس اقدام کند.

    در تعقیب رأی صادره به شرح فوق و قطعیت آن مستأجر به شهرداری منطقه مراجعه و به قائم مقامی مالک برای تجدید بنای مسافرخانه تقاضای صدور پروانه می نماید.اداره حقوقی شهرداری درخواست مستأجر را نمی پذیرد و در پاسخ به مستأجر اعلام می نماید که اخذ پروانه ساختمان از حقوق مختص به مالک عین است و صدور پروانه به نام مستأجر به عنوان مالک منافع،خصوصاً با توجه به انتقضای مدت اجاره نامه فاقد مجوز قانونی است.

    مستأجر به علت عزیمت به خارج از کشور فرصت مراجعه به دیوان عدالت اداری و درخواست ابطال تصمیم اداره حقوقی را از دست می دهد و همانطور که در دادخواست توضیح داده شد،پس از مراجعت به کشور مشاهده می کند مسافرخانه مورد اجاره تبدیل به مجموعه ای آپارتمانی شده و برخی از آپارتمان ها نیز رسماً به اشخاص واگذار شده است.

    از آنجا که اعاده مجموعه آپارتمانی به مسافرخانه به جهات مشکلات قانونی از جمله ابطال سند بین مالک و خریداران آپارتمان ها مقدور نیست در نتیجه عین مستأجره در رابطه با عقد اجاره فی مابین مالک و مستأجر عرفاً تلف شده محسوب می گردد.بعلاوه قانون در مقام تجدید بنای محل استیجاری این حق را به مالک تفویض نموده که با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت،تخلیه عین مستأجره را درخواست کند به این معنی که در رابطه با نوسازی عین مستأجره،تخلیه و حق کسب یا پیشه یا تجارت معوِض یکدیگر می باشند و مؤجر رأساً با سؤاستفاده از غیبت مستأجر بدون پرداخت معوض« حق کسب یا پیشه یا تجارتِ مستأجر»بر عین مستأجره مستولی و آن را به ساختمانی جدید تبدیل نموده،لذا مکلف است عوض تخلیه را که خود عملاً انجام داده است به مستأجر به بهای عادله روز بپردازد.لذا دادخواست حاضر بر این مبنی تنظیم و تقدیم گردید.

«تلف حق»

    قطع نظر از بحث راجع به حق کسب یا پیشه یا تجارت و تطبیق یا عدم تطبیق آن با حقوق عینی آنچه مسلم است،بقاء این حق تابع بقاء عین مستأجره است همچنان که تلف آن تابع تلف عین مستأجره است،یعنی با تغییر شکل ساختمان مسافرخانه و تبدیل آن به مجتمع آپارتمانی حق کسب یا پیشه نیز در حکم تلف تلقی و تابع مقررات مربوط به اتلاف از جمله مشمول ماده328 قانون مدنی[5]است و چه بسا مانند موضوع این دعوی،تلف کننده ابتدا مال یا حق را غصب نموده سپس اقدام به تلف آن نماید،لذا اقدام موجر با استیلاء بر حق غیر طبق ماده308 قانون مدنی[6]در حکم غصب است و از این حیث مسئولیت مالک مسافرخانه براساس ماده312 قانون مدنی[7]باید تعیین و محکوم به پرداخت بهای حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر بر مبنای حین اداء محکوم گردد نه معادل قیمت روز تلف.

    در تعیین روز پرداخت«حین الاداء»نوعاً اصحاب دعوی با این بحث مواجه می شوند که دادگاه در مرحله رسیدگی بدون تعیین کارشناس بهای مال غصب و تلف شده را در زمان قرار کارشناسی ارزیابی می کند و در بسیاری از موارد حکم دادگاه بدوی پس از زمانی طولانی قطعی می گردد و قیمت تغییر می کند،اعم از اینکه تغییر به نفع محکوم له باشد یا به نفع محکوم علیه.تردید نباید کرد که در این قبیل موارد قیمت تاریخ کارشناسی نمی تواند قیمت حیت الاداء باشد در نتیجه این نوع رسیدگی موجب تضییع حق یکی از طرفین می گردد.

    به نظر می رسد دادگاه بدوی باید رأی به محکومیت خوانده به بهای حق یا مال تلف شده در تاریخ اجرای حکم صادر کند«بدون انجام کارشناسی و تعیین قیمت در مرحله بدوی»و در صورت انجام کارشناسی،اعتراض اصحاب دعوی به قیمت تعیین شده قبلی در مقام اجرای حکم به عنوان جزئی از عملیات اجرائی پذیرفته می شود و حتی اگر اجرای حکم به مدتی عرفاً طولانی به تأخیر افتد همواره این حق برای اصحاب دعوی محفوظ بماند.

    از آنجا که این روش موافق با عدالت و تأمین کننده حق طرفین هنگام وصول محکوم به می باشد و هیچیک از موارد قانونی مانع اتخاذ این رویه نیست و اقدامات مزبور جزء عملیات اجرائی حکم محسوب می شود و مداخله دادگاه در این مورد مغایرتی با قاعده فراغ قاضی نیز ندارد،باید سعی کرد دادگاه را به قبول این روش قانع نمود،والا هیچ راهی برای جلوگیری از این تالی فاسد نیست که از تغییر ارزش ها و تورم ناشی می شود.منظور از قیمت حین الاداء مبلغی است که محکوم له با دریافت آن عرفاً بتواند معادل و مشابه حق یا مال تلف شده خود را بدست آورد.

«قرار تأمین خواسته»

     در دادخواست تقدیمی با توجه به نامعین بودن بهای خواسته در مورد مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت تلف شده کارشناسی به این منظور درخواست شد که با ارزیابی بهای آن امکان صدور قرار تأمین خواسته فراهم شود.در خاتمه دادخواست اشاره شده که حقوق موکل و در نتیجه دعوی مستند به سند رسمی است تا موکل بتواند طبق ماده108قانون آئین دادرسی مدنی[8]بدون پرداخت خسارت احتمالی خواسته خود را تأمین کند.

    در حین تقدیم دادخواست این احتمال به موکل تفهیم شد که ممکن است دادگاه دعوی را از مصادیق دعاوی مستند به سند رسمی تلقی نکند.این عقیده نیز قابل بررسی است که دعوی در صورتی مستند به سند رسمی است که تمام ارکان دعوی مبتنی بر سند رسمی باشد،لذا چنانچه یکی از ارکان دعوی با ارائه سند رسمی ثابت شود،اثبات سایر ارکان نیازمند به ارائه دلائلی دیگر باشد که مشمول تعریف سند رسمی نشود،نمی توان دعوی را مستند به سند رسمی قلمداد نموده تا خواهان برای تأمین خواسته،خود ملزم به پرداخت خسارت احتمالی نباشد.در دعوای حاضر تنها وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت مستند به سند رسمی شماره.....مورخ......می باشد و اقدام خوانده مبنی بر تخریب ساختمان مسافرخانه و احداث بنا در ملک خود با دلائلی دیگر به اثبات می رسد که عبارتند از:1- معاینه و تحقیق محلی که قبلاً از طریق تأمین دلیل تحصیل شده و صورتجلسه مربوط به آن پیوست پرونده گردید و نیز پرونده ملک مورد اجاره دارای پلاک ثبتی.....از شهرداری مؤید این امر می باشد،در این پرونده با توجه به واقعیت عینی و احداث مجتمع آپارتمانی در محل مسافرخانه سابق،پیش بینی می شود که خوانده در جلسه اول دادرسی به اقدامات خود یعنی احداث بنای جدید بدون جلب رضایت مستأجر و خصوصاً در غیبت او اقرار نماید در اینصورت صورتجلسه دادگاه حاوی اقرار خوانده،خود مصداق سند رسمی است و از نوع اقراری است که قاطع دعوی محسوب می گردد.در اینصورت مصلحت موکل آنست که وکیل پس از اقرار خوانده به شرح فوق صدور قرار تأمین خواسته را پیگیری کند تا در آن شرایط دادگاه راجع به سپردن خسارت احتمالی برای صدور قرار تأمین خواسته تصمیم اتخاذ کند.بدیهی است چنانچه خوانده دعوا با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارتی موفق به جلب رضایت مستأجر نشود در اینصورت کلیه ارکان دعوی مستند به سند رسمی و از مصادیق بند الف ماده108قانون آئین دادرسی خواهد بود.

«پرداخت اجاره بها»

    نظرباینکه تکلیف مستأجر به پرداخت اجاره بها مستلزم استیفای منفعت مورد اجاره نمی باشد و مستأجر مکلف است مادام که خود عین مستأجره تجاری را تخلیه و تحویل موجر ندارد و یا حکم تخلیه صادره از دادگاه ها به موقع اجراء گذارده نشده باشد،مال الاجاره را به موجر پرداخت کند و در صورت امتناع مستأجر موجر حق دارد تخلیه عین مستأجره را برابر مقررات بند9ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356[9]درخواست نماید و دراینصورت مستأجر حق مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت را نخواهد داشت،به منظور اثبات پرداخت مال الاجاره به موجر حتی در زمانی که عین مستأجره مسلوب المنفعه بوده و نیز در زمانی که مستأجر در کشور حضور نداشته است،قبوض رسید مال الاجاره نیز به عنوان مدارک پیوست دادخواست تقدیم شده والا این امکان وجود داشت که موجر نیز از طریق اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره رسمی شماره......مورخ.......و از طریق اجرای ثبت نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام کند و یا به منظور تأخیر در صدور حکم راجع به خواسته خواهان از این موقعیت استفاده کرده و هم زمان با رسیدگی به دعوی مستأجر اقدامات مزبور را معمول و با صدور اجرائیه از طریق اجرای ثبت موجبات تعارض بین دعوی خواهان و اجرائیه صادره را فراهم آورد.

    لازم به ذکر است،برخی از دلائلی که همراه با دادخواست به دادگاه تقدیم می شود از ادله ضروری نیست و عدم ارائه آن مشکلی در اثبات دعوی به وجود نخواهد آورد.این دلائل که برای اقناع بیشتر دادگاه به حقانیت موکل و یا برای مقابله با دفاعیات مقدر خوانده ارائه می شود از جمله دلائلی نیستند که اگر ارکان اصلی دعوی خواهان مستند به سند رسمی باشد مانع رعایت بند الف ماده108قانون آئین دادرسی مدنی شود.

    بدیهی است در صورت احساس کمترین خطر در مورد ارائه این نوع دلائل وکیل مصلحت موکل را رعایت نموده و تقدیم این دلائل را موکول به دفاع خوانده می نمود به این معنی که در صورت ادعای خوانده«مالک مسافرخانه»به عدم پرداخت اجاره بها از طرف خواهان«مستأجر»قبوض پرداخت اجاره را به منظور رد دفاع خوانده ارائه می نمود.

    درپاره ای از موارد،تجربه ثابت کرده است که ارائه دلائل غیر ضرور سبب ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور شده و با ارجاع آن به کارشناس موانعی در جریان رسیدگی ایجاد کرده است،لذا وکیل باید در ارائه این نوع دلائل دقت و پیش بینی های لازم را معمول و منظور دارد.

    اگر چه فروش برخی از آپارتمان های احداثی از طرف مالک به اشخاص تأثیری در رسیدگی ندارد و توضیح آن در دادخواست به سبب تقویت این واقعیت بود که مورد اجاره واقعاً در حکم تلف است و اعاده آن به وضع سابق با محضورات کاملی مواجه است.البته با صدور قرار معاینه و تحقیق محلی و اجرای قرار و مراجعه عضو مجری قرار به محل سکونت خریداران در آپارتمان های احداثی به سهولت قابل اجراست،وکیل خواهان با توجه به این امر توجه عضوو مجری قرار را به سکونت خریداران آپارتمان ها و انعکاس آن در صورتجلسه اجرای قرار جلب خواهد نمود.

[1] - بند14 ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و .....مصوب سال 1383،در صورتی که قیمت خواسته در دعاوی مالی در موقع تقدیم دادخواست مشخص نباشد مبلغ دو هزار ریال تمبر الصاق و ابطال می شود و بقیه هزینه دادرسی بعد از تعیین خواسته و صدور حکم دریافت خواهد شد،دادگاه مکلف است قیمت خواسته را قبل از صادور حکم مشخص نماید.

[2] - ماده4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356،موجر یا مستأجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید مشروط بر اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد.دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

[3] - ماده483 قانون مدنی،اگر در مدت اجاره عین مستأجره بواسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود......

[4] - ماده496 قانون مدنی،عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود.....

[5] - ماده328 قانون مدنی،هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آنست و باید مثل و قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا قیمت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.

[6] - ماده308 قانون مدنی،غصب استیلاء بر حق غیر است به عدوان،اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.

[7] - ماده312 قانون مدنی،هرگاه مال مغصوب مِثلی بوده و مِثل آن پیدا نشود غاصب باید قیمت حین الاداء را بدهد و اگر مثل موجود بوده و از مالیت افتاده باشد باید آخرین قیمت آن را بدهد

[8] - ماده108ق آدم،خواهان می تواند قبل از تقدیم دادخواست یا ضمن دادخواست راجع به اصل دعوا یا در جریان دادرسی تا وقتی که حکم قطعی صادر نشده است در موارد زیر از دادگاه درخواست تأمین خواسته نماید و دادگاه مکلف به قبول آنست:الف-دعوا مستند به سند رسمی باشد ب- خواسته در معرض تضییع یا تفریط باشد ج-در مواردی از قبیل اوراق تجاری واخواست شده که به موجب قانون،دادگاه مکلف به قبول درخواست تأمین باشد د-خواهان،خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقداً به صندوق دادگستری بپردازد.

تبصره- تعیین میزان خسارت احتمالی،با در نظر گرفتن خواسته به نظر دادگاهی است که درخواست تأمین را می پذیرد.صدور قرار تأمین موکول به ایداع خسارت خواهد بود.

[9] - بند9ماده14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356،در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه در مواردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه دائر بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند با استناد به تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بها در خواست تخلیه عین مستأجره را بنماید.

ماده6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356،مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انفضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی  آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.


+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ۸:٠۸ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٤/٩
comment نظرات ()