دکتر غلامرضا طیرانیان - وکیل پایه یک دادگستری

مقالات حقوقی و اجتماعی

ثبت با سند برابر است

ثبت با سند برابر است

 

     این ساده و مستحکم ترین سند عادی عقد بیع است.

اینجانب.....به موجب این سند فروختم و تملیک کردم ملک خود را به پلاک ثبتی شماره...../...... به اقای........ به مبلغ.......ریال به عنوان ثمن معامله.اینجانب.....به عنوان خریدار قبول کردم تملیک ملک فوق را به خود در برابر ثمن معلوم.

 

      امضاء فروشنده                                               امضاء خریدار

    طبق این سند کمترین تردیدی در وقوع عقد بیع وجود ندارد.فقیه و حقوقدان وفای به این تعهد را لازم می داند،فروشنده ملزم است مبیع را به خریدار تسلیم و خریدار متعهد است ثمن مقرر را به فروشنده پرداخت نماید.حتی در متن سند مزبور تعهدی به تنظیم سند رسمی انتقال ملاحظه نمی شود.

    به سهولت می توان  تفاوت بین عقد مندرج در این سند به عنوان مدلول و سند که یکی از وسائل اثبات عقد است به عنوان دلیل،را تشخیص داد.به عبارت دیگر جایگاه عقد عالم اعتبار است که بر حسب ایجاب فروشنده و قبول از ناحیه خریدار محقق شده و نقش سند تنها دلیل اثبات عقد است نه خود عقد.

    ممکن است توضیح درباره این امور بدیهی فقهی و حقوقی زائد به نظر برسد،ولی از آنجا که بقیه بحث با تکیه بر امور بدیهی فوق قابل بررسی است،ذکر آن ضرورت دارد.

    حال قرائت جدید می کنیم از ماده46 قانون ثبت اسناد و املاک:ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده،اجباری است...

    در ذهن کاملاً قابل تفکیک است سه مفهوم «عقد»«سند»و«ثبت»یعنی ممکن است عقد بیع بصورت شفاهی محقق شود بدون سند و دلیل کتبی برای اثبات آن و نیز ممکن است عقد بیع همراه با تنظیم سند عادی واقع گردد،در این صورت با وجود آنکه طرفین قانوناً،طبق ماده46 قانون ثبت باید سند عادی مزبور را اجباراً ثبت نمایند،ولی از انجام این الزام قانونی ناشی از قرارداد امتناع نمایند،لذا عقد غیر از سند و ثبت غیر از عقد و سند می باشد.

    سوأل اساسی اینست که با توجه به ماده46 قانون ثبت،عقد بیع شفاهی یا به موجب سند عادی نسبت به املاک ثبت شده،سبب نقل و انتقال ملک مورد معامله نمی شود؟و آیا ماده46 در مورد اجبار طرفین به ثبت سند عادی بیع فقط جنبه ارشادی دارد و زمانی عقد بیع محقق می گردد که طرفین حاضر به ثبت سند مزبور در دفتر اسناد رسمی شوند و قبل از آن مورد معامله در مالکیت فروشنده با تمام اختیار مالکانه باقی است؟و یا مؤدای ماده46 قانون ثبت اینست که چون معامله«عقد بیع»محقق می شود،بعتِ دلیل وقوع عقد،یعنی ثبت سند عادی برای متعاملین اجباری است و اگر یکی از طرفین تن به این اجبار ندهد طرف دیگر حق دارد اجبار و الزام او را به ثبت سند به صورت رسمی از دادگاه تقاضا کند،حتی اگر این الزام به صورت تعهد مستقل در سند عادی بیع تصریح نشده باشد،رویه ای قضائی که اکنون در اغلب مراجع قضائی از آن پیروی می شود.

    گروهی از حقوقدانان عقیده دارند:ایجاب و قبول به تنهائی برای تحقق عقد بیع و آثار آن آن کفایت نمی کند و عقد بیع راجع به املاک ثبت شده از عقود تشریفاتی است و لازمه انتقال این نوع املاک به خریدار،ثبت سند بیع است در دفاتر اسناد رسمی،زیرا به نظر ایشان ماده48 قانون ثبت اسناد و املاک دلالت صریح دارد:«سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسد،در هیچک از ادارت و محاکم پذیرفته نخواهد شد»

    با تلفیق و نتیجه گیری از دو ماده46 و48 قانون ثبت اسناد و املاک،آیا:

  1. آنچه پذیرفته نمی شود سند عقد بیع است؟زیرا رسماً ثبت نشده یا آنچه پذیرفته  نمی شود مدلول سند یعنی نفس معامله ای است که در سند عادی درج گردیده است؟
  2. آیا بایع به مالکیت خود باقی است و با استناد به حق مالکیت خود می تواند ملک مورد معامله با سند عادی را به غیر منتقل کند؟اعم از اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شده باشد یا با سند عادی و آیا در صورت انتقال ملک به غیر عمل بایع جرم است؟و آیا با استناد به سند عادی می توان سند رسمی بعدی را باطل اعلام نمود؟
  3. آیا نپذیرفتن سند عادی بیع به معنای بطلان عقد بیع است و یا عقد مزبور دارای اعتبار است،مشروط به اینکه منتهی به سند رسمی انتقال شود و یا ذینفع،الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی از دادگاه صلاحیتدار تقاضا و دادگاه حکم به الزام به نفع خواهان صادر کند؟
  4. با تشریفاتی تلقی کردن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم انتقال ملک به خریدار به موجب سند عادی بیع و درنتیجه بقاء ملک در مالکیت فروشنده،پاسخ بدیهی و الزامی به پرسشهای فوق از این قرار است:
  • با عدم پذیرش سند عادی،مدلول آن یعنی عقد بیع نیز قابل پذیرفتن نمی باشد و آنچه از طریق مراجع قضائی پذیرفته و مورد حمایت واقع نشود،طبعاً موجودیت حقوقی نیز ندارد و معدوم به شمار می آید و آثار عقد بر آن مترتب نیست و در نتیجه نه خریدار می تواند به استناد سند عادی تسلیم مبیع را تقاضا و نه فروشنده می تواند ثمن معامله را مطالبه و هیچیک از متعاملین به استناد سند عادی بیع که در متن آن طرفین متعهد به حضور در دفترخانه و ثبت معامله نشده اند نمی توانند الزام یکدیگر را به تنظیم سند رسمی انتقال درخواست نمایند.
  • پس از تنظیم سند عادی بیع،فروشنده به استناد بقاء مالکیت خود می تواند همان ملک را بار دیگر با سند عادی و یا سند رسمی به دیگری منتقل کند و نه تنها مرتکب جرمی نشده،بلکه تعارض نیز بین انتقال بعدی ملک و انتقال قبلی وجود نخواهد داشت و اسناد بعدی به هیچ وجه قابل ابطال نمی باشند،اگر چه مالک با اقدام خود اخلاقاً قابل مذمت باشد.

اگر معتقد باشیم: ماده48 قانون ثبت تنها دلالت بر نپذیرفتن سند عادی دارد،ولی در مورد مدلول سند،یعنی معامله،ماده مزبور حکمی ندارد و نمی توان معامله ای که واجد شرایط اسای عقد می باشد و وفای به آن لازم است را معدوم تلقی نمود،در این صورت:

  1. مدلول سند و عقد بیع دارای اعتبار شرعی و قانونی است و طبق نص صریح ماده46 قانون ثبت،برای متعاملین ثبت آن اجباری است و هر یک از این تکلیف قانونی امتناع کند با فرض بقاء اعتبار عقد و حصول مالکیت برای خریدار،طرف ذینفع حق دارد الزام ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال تقاضا کند و الا ماده46 قانون ثبت باید اینگونه تصویب می شد:«ثبت اسناد اختیاری است حتی در مورد کلیه معاملات راجع به حقوقی که در دفتر املاک ثبت شده و تا اسناد مربوط به این معاملات به ثبت نرسد اثری بر معامله نیز مترتب نمی باشد،بدون اینکه بتوان متعاملین را مجبور و ملزم به تنظیم سند رسمی نمود.

    به عبارت دیگر بر خلاف استنباطی که از ماده46 و48 قانون ثبت شده است طرفین می توانند مستنداً به اجباری که در ماده46 قانون ثبت مستتر است الزام اشخاص ممتنع را به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.لذا بار دیگر ماده46 قانون ثبت را قرائت می کنیم:ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل.....1-......2-......که در این موارد ثبت سند اجباری است.»

ادامه مطلب
+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ۸:۳٠ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٤/۳۱
comment نظرات ()

صدای خاموش وکالت

صدای خاموش وکالت

    نه وکیل و نه جامعه وکالت،بلکه وکالت در نفس و نقش ذاتی خود سخن برای گفتن فراوان دارد.اما نمی داند بگوید یا نگوید.چگونه بگوید و به که بگوید تا سر را ندهد بر باد!وکالت تاکنون وسیله ای برای گفتن نداشته و ندارد تا صدای خویش را به گوش همگان برساند.لاجرم خاموش مانده و همچنان خاموش و بی دفاع است و کسی وکالت و حقیقت آن را نمی شناسد.

    بزرگان،نه به دستور علم و عقل که به دلیل تجربه های تلخ،می گویند سلامت و عافیت در خاموشی و اکتفا به کمترین است.وکیل باید از دایره حقوق صنفیِ خود پا فراتر نگذارد و دستمال بر سر بی درد خود نبندد و به کسب و امرار معاش بسنده کند،سر را به زیراندازد،دفاعی بکند،نانی بدست آورد و سپاسگزار باشد که کسی را با او با کاری نباشد!

    توصیه ای است دوستانه،گرچه برخاسته از صنف،ولی از سر دلسوزی است،به وکیل مدارا و احتیاط می آموزد،وکیلِ محتاط اگر بخواهد این پند حکیمانه و پدرانه را به کار بندد،چگونه باید شعاع و دایره حقوق صنفی خود را بشناسد؟

    بلاتردید حدود و حقوق هر صنف تابع هدفی است که سبب تأسیس آن شده است.کوتاهی در تحقق بخشیدن به هدف،خیانت به صنف و کسانی است که چشم امید به تلاش آن صنف دارند.وکیل صالح می تواند محتاط باشد،ولی نمی تواند به اهداف وکالت خیانت کند.

    وکالت نان نیست،وکالت نام نیست،وکالت شغل و وسیله امرار معاش نیست.نان و نام و معاش را می توان در مشاغل دیگری تأمین نمود.وکالت بیان حق و حمایت از صاحبان حق و ایستادن در برابر ستم و تجاوز است.آنان که پذیرای وکالت نیستند،اندکِ آن را نیز            نمی پذیرند.وکالت باید خاموش بماند و بی حرکت.کسی به سوی مرده تیر نمی اندازد.

    هدف از حرفه پزشکی،بهداشت و درمان و تأمین سلامتی است.پزشکی در خور تحسین است که خدمتی صادقانه و در اجرای این هدف و برای درمان بیمار خود ارائه کند و مزدی متناسب با خدمت خود بستناد در این صورت همه چیز به خوبی پایان می یابد.محدوده فعالیت پزشک،مطب او است و بیمارستان و کسی او را در انجام این فعالیت به چالش نمی کشد.بیمار نیز با مصرف داروئی که پزشک تجویز می کند،سلامتی خود را باز می یابد،با احساس سپاس از پزشک خود.طبیب برای اجرای وظیفه خود نیازی به ورود به حوزه حق و عدالت ندارد.

    پزشک اگر خود،سودای مداخله در معقولات غیرپزشکی را نداشته باشد،می تواند آهسته برود و آهسته بیاید تا با شاخی روبرو نشود و اگر به بیمار خود خیانت نکند،هیچگاه رنگ غُل و زنجیر را نخواهد دید و همین گونه است بسیاری از حِرَف و اَصناف که هدف از آنها دادوستد کالا و خدمات است و صداقت در برابر مشتری شرط اعلای اخلاق حرفه ای این نوع از صنف هاست.فی المثل پارچه فروشان نیز فارغ از گفتن حق و خواستن عدالت و با رعایت انصاف در حرفه خویش می توانند بدون دردسر به کسب و کار خود مشغول باشند و سودی و نانی بدست آورند و معاش خود را تأمین نمایند و هیچکس را معارضه با ایشان نیست.بدیهی است اگر بیهوده حدود صنفی خود را ترک و در حوزه ی حق و عدالت کنجکاوی کردند با ورود در امور غیر صنفی خود،در خور مذمت و ملامت می باشند.

                                                                                

   

ادامه مطلب
+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ٧:۳٩ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٤/٢۳
comment نظرات ()

سخنی با همکار

 

سخنی با همکار

    اگر سخن را با لفظ- من - آغاز می کنم،این من نیستم که با تو وکیل دادگستری و همکار عزیز خود سخن می گویم.من با اندیشه و زبان جامعه ای سخن آغاز می کنم که حمایت از حق را هدف مقدس خود ساخته و در راه آن با فداکاری گام برمی دارد و به تعهد خویش سخت پای بند است.

    من بیشترین ایام عمر بلند خود را به قضاوت و وکالت در دادگستری سپری کرده و اینک در این جایگاه ایستاده ام که با تو سخن بگویم.

    من همان می دانم که تو می دانی.با همان قلم می نویسم که تو می نگاری و همان می گویم که تو می گوئی،همه از حق و به سوی عدالت.با تفاوت های بسیار به اقتضای سال های اشتغال،فراوان تر شادی ها و غم ها را احساس،توفیق ها را و ناکامی ها را تجربه،سپاس ها و سرزنش ها را شنیده و تحمل کرده و شیرینی ها و تلخی ها را چشیده ام.

    وکیل دادگستری باید پاسخ بگوید ولی حق پرسش و اعتراض ندارد.او باید قانع کند و کسی او را قانع نمی کند.او برای حفظ حرمت و شأن وکالت و حقوق موکل باید خشم خود فرو بَرَد و آنچه در دل و اندیشه دارد به زبان نیاورد.

    چه دشوار است بی اقتداری بر وکیل دادگستری! تنها با علم می توان بی اقتداری را جبران کرد.پس سخن اول آن است که:بر علم خود بیفزائی تا در سایه حرمت علم،به عظمت و اقتدار دست یابی.

    همکار جوان من که به تازگی قامت خود را به لباس و شرف وکالت آراسته ای،آیا از دشواری های میدان وکالت،میدان مبارز بین حق و باطل آگاهی؟آیا برای این مبارزه خطیر خود را مسلح کرده ای؟

    لحظاتی با اندیشه خود خلوت کن.آیا توان و شجاعت این مبارزه را در خود می بینی؟

دکتر غلامرضا طیرانیان

+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ٧:۱٩ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٤/٢۳
comment نظرات ()

معرفی کتاب(مبانی حقوقی دادخواست)

همانطور که اطلاع دارید،دو جلد کتاب تحت عنوان گزیده ای از لوایح دکتر طیرانیان«حقوقی و کیفری»منتشر شده است و مورد استقبال همکاران«وکلای محترم دادگستری»قرار گرفت در پی درخواست و استقبال همکاران عزیز کتابی تحت عنوان  مبانی حقوقی دادخواست در دست تهیه می باشد که اواخر سال جاری منتشر خواهد شد،امید است کتب مذکور مورد استفاده وکلاء وسایر علاقمندان قرار گیرد.

می توانید جهت تهیه دو مجلد مذکور به کانون نشر علوم در تهران مراجعه فرمائید.

تلفن:۶۶۴٩۴٩١١

 جهت اطلاع از نحوه بررسی مبانی حقوقی یک دادخواست،نمونه ای از آن ارائه می گردد.

مدیریت وبلاگ

خواهان:آقای مسعود

خوانده:آقای رسول

خواسته و بهای آن:مطالبه وجه بابت حق کسب و پیشه و تجارت خواهان مقوم به ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری که فعلاً تعیین بهای خواسته مقدور نمی باشد و با احتساب خسارت دادرسی از جمله هزینه دادرسی و کارشناسی و حق الوکاله وکیل

دلائل و منضمات دادخواست:1- اجاره نامه رسمی شماره.....مورخ.....2- قبوض رسید پرداخت اجاره بها3- قبض پرداخت سرقفلی به مبلغ.....ریال به مالک در زمان تنظیم اجاره نامه4- مطالبه پرونده ملک خواهان به پلاک ثبتی شماره......از شهرداری و ملاحظه پروانه ساختمانی آن5- صورتجلسه تأمین دلیل مورخ.....6- معاینه و تحقیق محلی 7- تعین کارشناس رسمی به منظور تعین بهای خواسته8- وکالت نامه از جانب خواهان

ریاست محترم دادگستری

    احتراماً در بیان دعوی خواهان مستنداً به دلائل و مدارک پیوست به استحضار می رساند:موکل در سال 1360 ساختمان ملکی خوانده را که به صورت مسافرخانه مورد استفاده بوده،طبق اجاره نامه رسمی شماره.....مورخ.....با پرداخت مبلغ....ریال به عنوان سرقفلی به شرح برگ رسید جداگانه اجاره می نماید و تا اوائل سال1380 بطور مستمر از مورد اجاره به عنوان مسافرخانه«مهمان پذیر»استفاده می کرده است.ساختمان مسافرخانه به علت قدمت و خشت و گلی بودن ستون های آن به تدریج رو به خرابی گذاشته و قابلیت انتفاع خود را بطور کامل از دست می دهد.موکل ناگزیر ضمن پرداخت مال الاجاره طبق اجاره نامه عملاً مسافرخانه را تعطیل و در سال 1381 برای دیدار خانواده به خارج از کشور عزیمت و به علت نیاز به معالجات قلبی به مدت دو سال در خارج از کشور اقامت می نماید و همچنان اجاره بهای مقرر را از طریق یکی از خویشاوندان خود به موجر پرداخت و رسید اخذ می نماید.در بازگشت به کشور و مراجعه به ملک مورد اجاره خود مشاهده می کند که مالک با اخذ پروانه ساخت از شهرداری،مجتمعی مسکونی در طبقات متعدد احداث و برخی از آپارتمان ها نیز به اشخاص مختلف فروخته شده و خریداران نیز در آپارتمان های مزبور ساکن می باشند.صورتمجلس تأمین دلیل حاکی از صحت اظهارات موکل می باشد.از آنجا که رابطه استیجاری موکل و خوانده تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 می باشد و از شمول ماده496 قانون مدنی خارج است،موجربه جهات زیر مکلف است حق کسب و پیشه و تجارت موکل را که قابل اعاده نیست به بهای عادله رو ز طبق نظر کارشناس پرداخت نماید،  1- مالک به منظور تجدید بنا ملک خود را که در اجاره موکل بوده باید از طریق قانونی و تقدیم دادخواست و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت طبق نظر کارشناس به موکل پرداخت می نمود سپس ملک را در اختیار می گرفت2- اقدام خوانده به منزله اتلاف حق موکل است و مسئول پرداخت خسارت آن به نرخ عادله روز می باشد زیرا حق موکل از مصادیق اموال مثلی نمی باشد و تلف کننده باید قیمت آن را به صاحب حق بپردازد،بنا بمراتب معروضه مزبور ارجاع پرونده به یکی از شعب دادگاه های حقوقی رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس و صدور حکم محکومیت خوانده وفق خواسته مورد استدعاست،ضمناً پس از ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت موکل توسط کارشناس و معین شدن آن صدور قرار تأمین خواسته معادل نظر کارشناسی تقاضا می شود و از آنجا که حقوق موکل مستند به سند رسمی اجاره می باشد درخواست می نامید موکل را از پرداخت خسارت احتمالی معاف فرمایند.

 

ادامه مطلب
+ دکتر غلامرضا طیرانیان ; ۸:٠۸ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٤/٩
comment نظرات ()

به پرشین بلاگ خوش آمدید

بنام خدا

كاربر گرامي

با سلام و احترام

پيوستن شما را به خانواده بزرگ وبلاگنويسان فارسي خوش آمد ميگوييم.
شما ميتوانيد براي آشنايي بيشتر با خدمات سايت به آدرس هاي زير مراجعه كنيد:

http://help.persianblog.ir براي راهنمايي و آموزش
http://news.persianblog.ir اخبار سايت براي اطلاع از
http://fans.persianblog.ir براي همكاري داوطلبانه در وبلاگستان
http://persianblog.ir/ourteam.aspx اسامي و لينك وبلاگ هاي تيم مديران سايت

در صورت بروز هر گونه مشكل در استفاده از خدمات سايت ميتوانيد با پست الكترونيكي :
support[at]persianblog.ir

و در صورت مشاهده تخلف با آدرس الكترونيكي
abuse[at]persianblog.ir
تماس حاصل فرماييد.

همچنين پيشنهاد ميكنيم با عضويت در جامعه مجازي ماي پرديس از خدمات اين سايت ارزشمند استفاده كنيد:
http://mypardis.com


با تشكر

مدير گروه سايتهاي پرشين بلاگ
مهدي بوترابي

http://ariagostar.com
+ پرشین بلاگ ; ۱٠:٠۳ ‎ب.ظ ; ۱۳۸٩/٤/۸
comment نظرات ()